(点击上面蓝字赵秀池添加关注,浏览更多房地产资讯)

2016年,北京市住房租赁市场累计交易200多万套次,住房租赁规模与新房、二手房的规模之比为6∶1。面对如此庞大的交易规模,如何保障相对弱势的租客?

在这个租房动不动就押一付三,中介费还要一个月房租,房产证都在造假,合租遇到二逼室友的时代,说真的,租到一个好房子的难度不亚于找一个高薪的实习。那么将要去异地实习或工作的同学们如何才能租到到放心、安全、优质的房源呢?

晚高峰地铁5号线里,小陈提着、背着几大兜行李挤在人群中。他没想到,第一次租房只住了6天就被房东扫地出门。另一边,房东也很委屈——房子不仅欠了8000元的租金,而且未经同意就被打隔断和转租。

近日,市住建委会同多部门联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》。昨天开始,正式向社会公开征求意见。

首先,在找房前我们要了解一下租房中的常用词。

  记者昨日调查发现,造成小陈被迫搬家和房东收不到租金的,其实是夹在中间的“二房东”。

未来,这一新政将涉及北京市国有土地上依法建设的住房、集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房。新政涉及增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务等多方面。

整租是把一整套房子都租下来,合租即只租多居室中的一居,其他房间住着其他人。

  租户被赶:

市住建委相关负责人表示,该新政的目的在于完善购租并举的住房体系,建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度;同时,多渠道增加租赁住房供应,培育机构化、规模化住房租赁企业,引导居民形成先租后买的梯次消费模式,促进房地产市场平稳健康发展。

正规单间:非隔断的房间。这个词也间接告诉你,这个房子是合租房。如果是正规的独立一居室,一般称为“正规一居”或者“独立一居”。

  近4万租金退还没着落

在北京,无论是买新房、还是买二手房,交易环节必过的一关就是“网签”。交易到住建部门备案、双方公开透明,房子的信息更真实,也防止出现“一房多卖”。

大开间:没有单独的客厅,客厅和卧室融为一体的一种一居室户型。即一间大房间+卫生间+厨房,比较适合一个人住。

  8月11日,来京工作的小陈在网上看到了一条房屋转租信息:由于要回老家发展,之前在朝阳区华纺易城租来的房子需要转租出去。这是一套三居室,客厅又被隔出两间。当天,小陈签订合同租来了12平方米的隔断间,按照“押一付三”的标准,他向二房东徐某支付了6450元。

此前本市在租房网签方面尚处空白。但未来随着租房新政的落地,本市将实现租房合同网上签约。

押N付M:指付房租和押金的方式。比如押1付3,指交1个月房租作为押金,每3个月交一次房租,即第一次需要交4个月房租。

但6天后,这套房子的真正房东出现,要求小陈和其他4位租户搬走。房东女婿姜先生向记者解释,因为二房东擅自打隔断、群租,被人举报到相关政府部门,房东才发现房子被人打隔断和转租了。

根据征求意见稿,本市将组建住房租赁监管平台,其中就涉及租房网签。

然后,我们要考虑好这些问题。

  稍早入住的租户透露,最初房子里并没有打隔断,二房东也曾承诺过不打隔断,但没过几天客厅就被强行加上了隔断。“事情发生后也联系不上二房东了,本该上月就要季付租金,目前还欠着8000块钱没交。”姜先生说。

几天前,杭州方面宣布打造全国首个智慧租赁平台,而北京的租赁监管平台将提供更多的服务。市住建委相关负责人解释,与传统平台不一样,政府部门只是打造一个监管平台,将链接市场上各式各样的网络交易平台,再由网络交易平台直接面向社会为老百姓提供服务。现在一些房屋中介已有的交易网站,符合相关要求,就能成为网络交易平台。

1.先列出对房屋的要求

  剩余的租金成了房东和租户争执的焦点。房子内的5位租户的房租都基本付到了10月底,多付租金近4万元。由于房东是与二房东签约,因此房东拒绝向租户退还剩余租金,租户还需向二房东讨回这笔租金。

如果有市民想把房子对外出租,就可以到这些平台上发布信息,平台还可以向老百姓提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务;老百姓也可以像淘宝一样,给相关企业好评、差评,作信用评价。

如独厨独卫、家具齐全、离地铁转近等。筛选出最贴近自己租房要求的。

  一周前,租户们的电卡、水卡被房东收走。“因为热水断了,我们已经五六天没洗澡了。”于是,租户们在协商多日无果后,不得不搬离。

平台要替房东、租户保密

2.计算交通和时间成本

  转租乱象:

网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任,不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。

市中心寸土寸金,但偏远地区交通不便反而增加成本,最好的选择是大商圈辐射区内,交通便捷的边缘区域。

  二房东不露面身份成谜

与此同时,住房城乡建设部门也会会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查,发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的,市住房城乡建设部门可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接;涉嫌犯罪的,移交公安部门依法追究刑事责任。

3.量力而租或选择合租

  二房东是谁?说起来扑朔迷离。房内的5位租户中,小陈与另一户是与徐某签的合同,而另外3人则是跟李某签的。

京籍无房租户跨区入学 要“双满三年”

实习生或刚参加工作的大学毕业生,经济承受能力较差,在选房时切记要量力而租。作为生活的必需开销,大家要把握好房租与个人收入之间的比率,一般情况下,房屋月租金以不超过月平均收入的30%为宜。单人租可以选择租赁空间较小的一居室,也有不少大学生选择两三居室,三四个人一起合租。

  租户们凑到一起协商,才发现二房东一直在撒谎。李某在与租户刘丽签合同时,曾自称房东,甚至还拿出来产权证和业主身份证复印件。“业主是一位明姓女子,李某说是他母亲。”正是这些证件复印件,让刘丽相信了李某。前后脚入住的其他租户则说,李某自称是房主的朋友,房主在国外,委托其对外出租。

租房,还是买房?住房刚需族在做这道选择题时,不少人是因为子女上学问题选择了后者。在此次租房新政中,如何保障租客在子女入学上的权益?

对于女生来说,千万不可以在未充分了解合租或者合租广告的情况下贸然租住。最好是选择性格投缘、无不良嗜好、作息时间正常、社会关系单纯的对象作为合租者。如果是同陌生人一起合租,一定要互相留下身份证、工作证等复印件及联系电话,保持必要的警惕,以减少不必要的经济纠纷。

  当租户们转而寻找二房东时,却发现要么不接电话,要么采取拖延战术。李某在合同中所留电话都已停机,微信也极少回复。此事发生后,李某曾透过微信说已跟房东交涉好,可住到10月底;但只隔一天,房东就上门来通知租户“只能住到8月底”。如今,快半个月过去,租户基本都已搬走,房东、二房东与租户之间依然没敲定如何退还租金。

政策的突破在于对京籍无房户上,这上面有个“双满三年”的条件。征求意见稿显示,本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

一般来说,租房主要是通过以下几种途径::

  “让你搬你就搬啊?我们这边沟通,你就不搬!”另一位二房东徐某对小陈说。但此后徐某并没有现身解决问题。“我是6月从李某手里租来隔断间,再转租出去的,并没有接触过房东。”昨天,徐某在电话中向记者说。至于退租金一事,他依然推给了房东和李某。

也就是说,如果一家三口户籍在延庆,无房,在海淀区租房,以前子女上学基本需要回到延庆;而现在,在海淀实际租住3年以上、夫妻有一方在海淀有稳定工作,并在监管平台上完成了登记备案,孩子就可在海淀上小学、初中。

1.职业中介

  不过,小陈否认了徐某的说法。他解释,房东曾出示与他签合同人员的身份证复印件。其中一人的身份证号码与徐某在小陈合同中所留的身份证号码完全一样。但格外吊诡的是,虽然身份证号码一样,但名字姓氏则从“徐”变成了“朱”。

对于非京籍租户,其实本市此前就已经有申请就近入学的政策,新政并未有明显差别:根据监管平台登记备案信息、本市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,申请在所在区上小学、初中。

它需要收取一部分中介费。但由于大学生涉世不深,如不小心谨慎,往往容易上当受骗,建议刚刚走上社会的大学毕业生可以去中介信息网站,查询相关品牌中介公司的信息,及时了解租赁市场的最新动向,不可轻易相信马路广告。选择品牌中介既可以减少受骗的风险,也可以节省大量时间和精力。另外,正规中介行的房源多,无论是租赁还是购买,选择的余地都比较大。

  把关不严:

但也有教育人士提醒,在子女入学方面各区有各区的政策,具体操作环节仍需要关注教育部门的政策信息。

2.二房东

  网站不审房源真实性

京籍租公租房可办户口登记

相当于没有开公司的中介,大多还是同住一个屋檐下。他们从房东或中介手里整租下房子,然后将单间提价后转租,一套房每月可以赚到几百至上千的差价。

  华纺易城这套房子的诡异经历,恰恰折射了租房市场混乱的“二房东乱象”。

细看新政征求意见稿,对于办理户口登记方面,市场化租房并未明确;而是在保障房方面有所优化。

在租二房东的房子时,最需要注意的就是验证真实性,在租房之前,一定要确定他是真正从房东手里租来的房,整租的合同一定要验明真假。

  根据本市去年发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,承租人不得擅自转租、合租,合同明确约定可以转租、合租的除外;次承租人不得再次转租。如果李某是二房东,徐某从李某租来房子后,再转租给小陈,就属于再次转租,已违规。

承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。这样一来,一些是北京集体户口的公租房家庭,就可以把户口落到公租房上。

3.房东直租

  二房东违规转租是租房市场里多年难去的顽疾。由于二房东手里有钥匙,租房时也拿到了房主身份证件和房产证复印件,极易假冒房东,骗取租金后跑路,最终房东拿不到房租要收房、租户交了租金反而住不了。

目前,本市公租房还未真正开放户口登记和迁移。“不像产权房,公租房退租比较频繁,如果能把户口落在公租房上,户口如何迁移等细则还需要进一步探讨。”本市运营保障房项目的一位负责人说。

房东,是在租房市场上拥有最大话语权的群体。很多人为了避开中介,只找房东直接租出的房子。和从二房东手里租房相似,你一定要确认房东是本人。身份证、房本、产权证等,一定要确认清楚。

  但在现实中,恰恰有人为此提供便利渠道,二房东们都能通过网络轻松寻找租户。当初,小陈通过一个名为“看房狗”的微信公众号获得了房源信息。记者注意到,公众号上有大量合租、转租内容,账号属于“非概率驱动(北京)科技有限公司”,且经营范围主要是技术推广、设计制作发布广告等,并没有明确包括租房交易。记者在“看房狗”平台上尝试发布转租信息,整个过程既不要求提供房产和身份证件,也没有后台审核环节。这类信息发布平台都很少对房源、租户的真实身份进行有效把关,也间接助长了二房东身份不明、失联、骗租金的乱象。

此外,如果承租人为非本市户籍的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

4.他人转租

  除了政府部门加强监管外,租户又该如何避免被二房东忽悠?北京市房地产法学会副会长赵秀池提醒租房者,租房过程中,首先要找正规、有资质的企业和平台获取真实的租房信息;租户要看清合同条款和房产证、身份证等关键证件的原件,而非复印件,谨防被骗。(北京日报
2018年8月31日)

不得改变房屋布局分割出租

当然,也有一种情况是租别人转租的房源。在租客转租时,一定要确认好是和租客本人签合同,还是和房东或者中介签合同。任何还没签合同就索要定金的都不能提前给,不管是房东、二房东还是中介!

长按二维码添加关注

并不是所有的住房都能对外出租。在征求意见稿中,对于可以对外出租的房源有着十分明确的限制,从而保障租户的承租权益。

Tips:

赵秀池微信公众平台

除了结构、消防等方面的安全要求外,出租住房还要满足基本使用功能:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租;厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;人均居住面积不得低于本市规定的标准。

根据房屋租赁管理的有关规定,有些房屋是不能出租的,如果求租人承租了这样的房屋,万一双方发生纠纷,承租人的利益将得不到法律的保护,所以这些房屋一定不要租用:

这里面的“不得改变房屋内部布局分割出租”基本给市场上处于模糊地带的“客厅打隔断租房”拉入禁区。在热播的电视剧《欢乐颂》中,2202房间就是这种“N+1”式房源。现实中,在房东和租户看来,这种房源平摊到每间租户的租金更少、房东拿到的总租金更多,因此颇受欢迎;但在消防、安全等部门看来,这类房子存在诸多风险。

1.产权证是房屋权属的唯一证件,没有产权证的房屋不能承租;

短期内市场供给房源将减少

2.产权属于二人以上共有的房屋,在共有人意见不一致的情况下,不能承租;

链家研究院院长杨现领给记者出示了一份数据:北京租赁市场中有150万套租赁房源,其中公寓运营机构管理房源数量占比20%,二房东管理房源数量占比40%,这两类群体中都有人采取“N+1”的方式对房屋进行改造后出租。

3.未办理房屋租赁登记备案手续的房屋不能承租;

也有一家专门从事公寓租赁的企业负责人向记者透露,目前北京市场上一旦明确禁止“N+1”,就将转而开发新产品。“从技术角度上看,这种隔断产品不是简简单单垒一堵墙,而是在通风、消防、采光、隔音等方面有诸多技术要求,一般小型租赁企业很难达到标准,反而影响了房屋质量。”

4.房管部门的公有房屋或企事业单位的“自管房”,不能承租;

“征求意见稿中明确了租赁房源不得以‘N+1’的形式出租,会导致租赁市场中可出租房间数量减少。”杨现领说。

5.未经国家规划部门批准的违章建筑或私自建造的无证房不能承租。

从租金的角度上看,短期内也将提高单间房屋租金水平。目前市场中的公寓企业和二房东管理房源数量占比超过60%,目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式,单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。

同学们在租房时,一定要注意看房产证、房主身份证,如果出租人不是房主,除身份证外,还应索看房主委托书,最好是能与房主联系,确认房屋的产权状态。租赁合同签订后,应立即去房管部门登记备案。这样做,一方面可以有效地审查出租房屋的产权状态,避免租金、房屋两空的骗局;另一方面也可防止房主或出租人随意解除合同,要求租房人腾房的事件发生。

合同期内房东不得单方面涨租

当你确定好合适的房子后,一定要去实地看房,以免照片或信息与实际情况不符,那么看房时需要看些什么?

过去3年的时间,程序员王硕已经在沙河、回龙观、北苑租了四套房。原因很简单:房东总想涨房租,每次都还是两三千元的涨幅;如果租不起,就只能换房。

1.周围环境及配套设施

钱的问题,一直是租房生活的一大痛点。根据租房新政,租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金,合同期内房东不得单方面提高租金。

查看房子是否临近马路、采光和通风是否良好等;询问周边生活配套设施的情况,如菜市场、公交线路、就医条件等。

押金方面,如果房东收取押金的,应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外,自合同终止日起3个工作日内,房东应将押金退还租户。

2.重点关注门窗

政府发布租金“参考价”

检查防盗门性能、窗户是否完好及门窗边卫生情况如何;检查水管是否通畅、电路是否老化、能否使用大功率电器。

根据征求意见稿,市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度,及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。

3.检查屋内配置

记者获悉,住建部门未来将发布的这个租金“参考价”并不是强制要求房东和租户照此出租,而是起到参考作用。房东和租户可以根据这个价格水平,约定具体的租金情况。

检查家具、家电是否老化、是否超过了规定的使用期限;了解使用煤气用具、淋浴器等物品的注意事项。

“结合之前的入学举措,未来新政对重点学区的租房市场租金影响不会很大。”杨现领分析,一方面落户和入学的限制条件很严格,边际增量可以忽略,另一方面,学区房价格取决于换房能力和资金条件,与租房需求没有太大关系。

签订合同时,细节一定要明确!

租金、租期稳了,租赁生活才能真正稳定。在租期方面,新政鼓励当事人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,可以获得相关政策支持;而住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限也强制要求不得低于3年。

1.确定房东身份

“目前的租赁周期通常不足一年。”杨现领分析,租赁周期短的原因中有租房人口流动性强等客观的市场原因,也有租客权益保护不够等政策原因。征求意见稿中对于租赁期限的规定,将鼓励住房租赁企业通过与租客签订长期租约获取政策支持,也将增加租赁人口的稳定性。

可以要求出租人提供房产证和身份证加以核对。

此外,“恶房东”形象也被明禁:房东在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐租户,未经租户同意不得擅自进入出租住房。

2.分清双方权利义务

如果房东在租赁期间出售出租住房的,应当提前3个月通知租户,并不得影响租户正常使用,租户在同等条件下享有优先购买权。如果租赁期届满,房东不再继续出租住房的,应当提前1个月以上通知租户;继续出租的,同等条件下原租户享有优先承租权,但如果原租户存在重大违约行为的除外。

主要的项目有:房租、水电费、煤气费、网费等如何缴纳,每个月什么时候缴纳房租,房屋设施如果非人为损坏该由谁负责维修,如果房东提前终止合同该如何赔偿等。

能否为长租合同“减税”?

3.标明屋内设备情况

在新政中,虽然鼓励三年以上的租期,甚至提供政策支持,但是,具体的支持政策则留有伏笔。记者采访专家及业内人士了解到,对于鼓励长租合同,较好的一项政策就是“减税”。

主要是数量和新旧程度等情况,越具体越好。

虽然目前北京已经实施备案登记申请,但主要是靠房东、租户线下操作。由于申请人主要是为了办理子女入学等涉及自身利益事项,不少人都选择不申请。不申请的原因之一就是为了“逃税”。

4.注意各项细节

以个人出租住房可按5%综合征收率计征税款举例,应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元,承担的税款为5000乘以5%,即250元。

要对房租的金额、支付形式,租赁时间等相关信息进行明确标注;而且在交纳押金订金或租金时,都要要求房东开收据或在租赁契约上注明收讫事项。在签订租赁合同时务必要详细审核各项条款,由双方签名、盖章或按手印,以免日后求偿无门。

“如果租赁合同稳定,期限较长,税务部门可以考虑减免或降低部分税,从而有助于租赁市场的长期稳定。”北京市房地产法学会副会长赵秀池说。

合同签好后,在交接房屋时应注意哪些问题呢?

不得出现“连环单”转租

1.检查固定设施

“二房东”现象是合租过程中最常见的,租户本以为是跟房东签的合同,但没想到对方其实跟自己一样也是租户。在此前的案例中,经常发生“二房东”伪造证件转租等问题。

如果物品不能正常运转或损坏,可以要求房东维修;如果房东承诺更换,有必要在合同中约定。

因此,在这次的租房新政中,专门对“转租”有了限制。即:承租人不得擅自转租、合租,合同明确约定可以转租、合租的除外;承租人根据合同约定转租、合租的,应当按本办法规定办理住房租赁登记备案;次承租人不得再次转租。

2.物业交验应作为合同附件

如何避免出现“黑中介”?

如果通过中介租房,交接时中介公司会提供一张物业清单作为合同附件且注明损坏程度;如果是自行租房,需要记录下水、电、气三表的具体数值、内部电器的使用情况、业主暂存物品的状况等,并作为合同附件一一说明。

同样,对于承揽租赁服务的房屋中介,新政也划出不少“硬杠杠”:房地产经纪机构从业人员应当实名服务;房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的,应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明;房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务;地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。

3.尽快更换房门锁

“租赁的需求是绝对的刚需。如果大力发展租赁市场,对房地产市场的稳定有所助益。”赵秀池给记者算了一笔账,假设购买一套90平方米的房子花费500万元,如果把500万元放在银行,按2.75%的利率计算,一年利息是13.75万元,平均每月是1万多。按1万元的标准在北京租房,租到的基本都是高端住宅。“这样看来,在高房价的背景下,租房是更划算的。”
既然租房更划算,为何老百姓不愿意租房?在赵秀池看来,此前租房所面临的子女就学、租赁不稳定等多重难题,让许多家庭不得不“勒紧裤腰带”凑首付买房。如果能保障租户享受更多公共服务的权利,就能让家庭继续稳定地租房。

房屋交接完成后尽快更换锁芯;正式入住后,如碰到设施正常使用中出现故障等情况,应第一时间跟房东或中介联系。

“前些年对租赁市场的培育不够,更多是公租房,近几年才逐渐提出社会租赁。”北京房地产业协会秘书长陈志说,这版租房新政在建设、服务、金融支持等方面有所细化,有利于构建北京的“购租并举”住房体系。

最后,还想对那些因为异地和租房问题而准备放弃实习的同学们说:“不要害怕,勇敢地去吧,这些问题总归是要面对的,你的学长学姐们也都是这样过来的,以后的生活终究是要靠自己。”

赵秀池说,大力发展租房市场,能对平抑房价发挥作用,也能稳定房地产市场预期。

祝在外打拼的你,都能找到称心如意的房子。

今后5年本市50万套租赁住房如何建?

今年4月,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求。

在这150万套住房中,将包括租赁住房50万套。这些租赁住房如何建设?未来北京如此大规模的租赁住房谁来运营?

昨天的租房新政中,也专门强调要多渠道增加租赁住房的供应,各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。

根据征求意见稿,新建租赁住房应当配置教育设施,居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的,应当依据标准和规划予以设置。

与此同时,新建租赁住房将优先面向产业园区、周边就业人员出租,促进职住平衡。

同样,未来运营这些租赁房的将是更加专业的机构。本市将鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,满足多层次住房租赁需求。

在金融支持方面,本市也将鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

未来,本市也将继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作,适度增加试点参与银行数量。研究制定鼓励房地产投资信托基金发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

相关文章