买的时候三房,交楼的时候变成两房;14项工程质量不达标,问题迟迟难解决;两大开发主体踢皮球,各执一词……深圳一个名为“卓越星源”的楼盘项目,近千套商品住宅本应在今年6
月底就应该交付,如今 4
个月过去了,近千名已经付款的业主却陷入进退两难的困境。
  房子到底出了什么问题?谁该为现在的情况负责?面对业主的追问和质疑,卓越星源此前合作的两大开发主体卓越集团和世纪星源各说各话。
  违建被拆,三房变两房   业主质疑楼盘虚假宣传
  中国证券报记者日前来到位于深圳市龙岗区平湖街道的卓越星源项目。
记者在该小区看到,多栋楼的楼面部分都被从楼顶展开的一张巨大塑料布所遮盖,走近可以发现,塑料布遮盖的是采光天井,原本存在的楼板被全部一层层凿穿,从下往上望去只剩一个个黑洞。
此外,在另外一些楼栋的阳台处,也可以看到明显的外立墙面被拆除痕迹。
好好的楼板和墙面为何被拆除?
  有现场业主告诉中国证券报记者,这些如今中空的天井、被砸掉外立面的阳台,原本被开发商加盖了楼板和外墙,作为“房间”卖给了业主。但实际上,这些加盖的楼板并不在备案合同图纸上体现,属于违法建筑。这些违建于今年
1 月被人举报,当地土地监察部门对其进行了依法拆除。
  “当初买房时,开发商宣传的是三房户型,结果交房后却变成了两房,原本宣传册上写着的卧室的位置,变成了一个砸掉外墙的阳台。”购买了卓越星源
1 栋 6A 单元一处 80
多平米户型的业主周玲告诉中国证券报记者,当初买房时销售人员明确表示自己买的是三房户型,宣传图册的户型图上也是这么标注的,但在今年
6 月份临近交房日期时自己才发现,原来的一个卧室如今变成了阳台。
  在周玲提供的资料中,记者看到,在宣传图册中,明确标注了该户型中存在 3
个卧室、2 个卫生、1 个客厅、1 个餐厅等户型配置。
  但在备案合同的户型图中,原本位于宣传图册右上方的一处“卧室”区域,变成了“阳台”。
  “当时在签购房合同时,开发商都是按秒翻页催促业主签字,根本不给仔细看合同的机会,直到临近交房我们才发现房子缩水。”周玲说,卓越星源的房价是
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万多,开发商在销售过程中存在虚假宣传行为,导致实际户型“货不对板”,原本开发商对外宣传的“三房”、“四房”最后变成了“两房”、“三房”,每个业主损失几十万元。
  卓越星源另一个被业主诟病的是质量问题。另一位业主吴鹏说,根据购房合同的约定,今年
6 月 30
日该楼盘应该正式向业主交房。但在这一天,负责管理该楼盘物业的深圳市智慧空间物业管理服务有限公司却向业主公示了一份《关于“中环阳光星苑”项目目前因工程质量问题检验未通过的情况说明》,除了告知业主楼盘因质量问题无法按时交楼外,还列出包括“两次柱头压爆裂重大结构问题未经设计方确认和专家认证;地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏破坏结构及消防线路问题;多部电梯基坑及井道漏水问题未彻底解决”等
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项问题清单。对于需要整改的责任方,《说明》直指项目的代建方卓越置业集团有限公司和施工单位中天建设集团有限公司。
  两大项目方各执一词   爆发争执推说与自己无关
  卓越星源楼盘的房子到底出了什么问题?
中国证券报记者查阅上市公司世纪星源公告了解到,早在 2010
年,世纪星源便拿到了该楼盘地块的开发权,后续通过联营企业控制的子公司深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司对该楼盘进行开发。
  2016 年 2
月,世纪星源公告,正式引入卓越集团对该项目进行开发建设。公告显示,卓越集团通过全资子公司卓越信捷,按
2.9484 亿元价格向中环星苑承接项目公司 73.71%
股权,使卓越信捷在项目的代建管理期内成为项目公司的合作股东,剩余 26.29%
股权由世纪星源的联营企业持有。自此,卓越集团正式参与该楼盘的开发。
  中国证券报记者通过天眼查获得的工商登记信息显示,卓越信捷于 2016 年 3
月 31 日正式入股喀斯特,于 2018 年 5 月 31 日完成完成所持 73.71%
股权的退股,承接方为深圳市星源城市能源开发有限公司。 来源:天眼查
  中国证券报记者拿到的一份内部资料显示,因为对楼盘交付质量存在分歧,喀斯特公司曾在今年
6
月份向卓越集团寄送了多封告知函,提出楼盘在建筑施工、用料方面存在不达标的情况。其中,一份显示寄送日期为
2018 年 6 月 7 日的告知函显示:“根据项目管理平台数据显示,自 2018 年 1
月 1 日至 2018 年 6 月 7 日,现场发现质量问题 754
条,其中关于砌体构造柱、圈梁、拉结筋的质量问题有 43 条。”
此外,在一封今年 6 月 6
日喀斯特公司发给施工总承包方中天建设及卓越集团的催告函中,喀斯特公司指责中天建设阻挠第三方施工人员入场整改,“作为卓越置业集团指定的总承包单位,贵司在无法完成整改义务时,还阻碍其他施工单位完成整改工程义务。”同时,这封催告函还在附件中展示了
4 张中天建设与第三方施工单位人员发生冲突的照片。
  对于卓越星源楼盘目前存在的问题及解决方案,中国证券报记者致电世纪星源董事会秘书罗晓春,罗晓春回复称“该楼盘是卓越集团负责的,与公司没关系”便挂掉了记者电话。随后记者再次致电罗晓春,对方未能接听。
  卓越集团回复中国证券报记者称:“中环阳光星苑项目的开发主体为世纪星源,卓越集团为该项目的代建管理方。根据该项目合作开发协议、项目管理协议以及房屋买卖合同中,书面约定了以下几点:项目开发主体为喀斯特公司;卓越集团负责该项目开发管理工作至项目取得竣工验收备案截止;喀斯特公司负责该项目主体竣工验收后的改造、交付以及后续物业管理工作。目前,我司已经于
2019 年 1 月完成竣工验收并移交喀斯特公司管理,我司无管理权限。”
  对于中国证券报记者在采访函提及的楼盘质量问题,卓越集团表示,相关质量问题由喀斯特公司负责整改,公司管理项目期间不存在“项目违法搭建”问题,项目于
2019 年 1 月完成竣工备案。按合作约定,后期交付由喀斯特公司负责。
  “偷面积”遭遇严监管   住建及市场监管部门已介入调查
  据悉,过去一段时间里,“偷面积”一度成为部分开发商的惯用伎俩,有的开发商在满足《建筑面积计算规则》中规定的前提下,通过特殊设计,在办理房屋竣工验收手续之后“突击”加建,增加室内室外空间,让房子的某一部分可以“不计面积”或“计一半面积”。
而这些开发商在宣传房屋时,会宣称赠送面积多,可改造空间大。“买一套送半套”、“买房送阳台”、“两房变三房”……“偷面积”的地方,大多都出在公摊上。
  对于这种行为,财经评论员严跃进表示,开发商通过违法搭建“偷面积”一方面违背了合同约定,另一方面改变了原本的结构设计,存在质量安全隐患。“偷面积”表面上看起来似乎是开发商“让利”于消费者,但实际上往往已经事先把成本计算进去了,后期一旦违建部分被拆除,“受伤”的往往是消费者。
  目前,深圳加大了对于开发商“偷面积”的打击监管力度。2018 年 1
月,位于福田区的宝能城市公馆 79
套房源因为存在违法加建的问题而被限制房地产权利登记,不得销售;2018 年 7
月,位于龙华区的金亨利二期开盘时因“天价喝茶费”,开发商违规“送面积”等问题引起关注,此后几次想搭板均被拆除整改。
  对于这种“偷面积”的行为,有评论戏称:“开发商请客,购房者买单”。房子一卖,开发商回款万事大吉,购房者却要面临进退两难的困境。对于卓越星源的业主而言,此时收房,就等于接受了“三房变两房”和质量不达标的损失;选择退房,毕竟已经供楼
2 年多,损失不小,开发商那里也不一定说退就退。
  面对卓越集团和世纪星源的各执一词,中国证券报记者了解到,卓越星源业主目前已经向住建部门和市场监督部门分别提出了建筑质量不达标及虚假宣传的调查申请,近期相关调查结果有望出炉,本报将继续关注该事件的最新进展。

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原标题:大湾区楼市调查|卓越星源“三房变两房” 14项质量问题仍待解

房子到底出了什么问题?谁该为现在的情况负责?面对业主的追问和质疑,卓越星源此前合作的两大开发主体卓越集团和世纪星源各说各话。

奔走在维权的路上,胡先生对这条去往新房的20公里路程再熟悉不过。胡先生笑称,自己前天才放松下来,目前已经把楼盘的情况基本收集好了,整理成了这个15.7GB的文件夹。除视频资料外,胡先生将整理好的文字及相关图片整理成册,加起来共291页,拿在手里,厚厚的一沓。胡先生称,这是他和其他业主,花费了一个月的时间,整理出来的楼盘资料。

违建被拆,三房变两房

胡先生的新房指的是位于深圳市龙岗区平湖街道的卓越星源(别名/注册名:中环阳光星苑)。2017年9月,胡先生以3.8万元/平米购买了该楼盘一套100余平米的“三房”两厅两卫一厨。合同约定于6月30日收房,今年5月份,接近收房日期,胡先生及其他业主开始关注到楼盘的进展。

业主质疑楼盘虚假宣传

胡先生告诉《华夏时报》记者,5月份去楼盘营销中心,其工作人员就告知,6月30日收房的可能性不大,楼盘还有多处质量问题没有解决。胡先生此时也发现,自己家的三房此刻变成了两房,另一消失的房间则变成了阳台。

中国证券报记者日前来到位于深圳市龙岗区平湖街道的卓越星源项目。记者在该小区看到,多栋楼的楼面部分都被从楼顶展开的一张巨大塑料布所遮盖,走近可以发现,塑料布遮盖的是采光天井,原本存在的楼板被全部一层层凿穿,从下往上望去只剩一个个黑洞。

6月30日,部分业主如期来到楼盘,在营销中心的显示屏上看到一则通知——《关于“中环阳光星苑”项目目前因工程质量问题检验未通过的情况说明》,其中包括了14项问题清单。

此外,在另外一些楼栋的阳台处,也可以看到明显的外立墙面被拆除痕迹。

问题清单、“少一个房间”迅速传遍了卓越星源的业主群。

好好的楼板和墙面为何被拆除?

违规改建房间被砸

有现场业主告诉中国证券报记者,这些如今中空的天井、被砸掉外立面的阳台,原本被开发商加盖了楼板和外墙,作为“房间”卖给了业主。但实际上,这些加盖的楼板并不在备案合同图纸上体现,属于违法建筑。这些违建于今年1月被人举报,当地土地监察部门对其进行了依法拆除。

胡先生及任何业主早前关怀到楼盘的举办,  卓越星源另三个被业主诟病的是质地难点sbf277胜博发。从业主胡先生提供的购房合同中房屋建筑面积分户平面图来看,其购买的该房源含有一个阳台,而该阳台正是开发商前期出售时户型图中显示的卧室的位置。

在周玲提供的资料中,记者看到,在宣传图册中,明确标注了该户型中存在3个卧室、2个卫生、1个客厅、1个餐厅等户型配置。

另一户型中,入户原本是通风采光井的地方,在户型图中标注的是多功能房的位置。

但在备案合同的户型图中,原本位于宣传图册右上方的一处“卧室”区域,变成了“阳台”。

《华夏时报》记者10月22日在卓越星源楼盘1栋3C看到,其中建筑面积约89平米的户型入户处有一个5-7平米左右的房间被砸。从楼栋底层可以看到,整栋该位置的房间全部被砸掉。原来该房间原本规划就不是房间,而是通风采光井的位置。在违规搭建被曝光后,该房间被执法人员强行砸掉,回归原来属性。

“当时在签购房合同时,开发商都是按秒翻页催促业主签字,根本不给仔细看合同的机会,直到临近交房我们才发现房子缩水。”周玲说,卓越星源的房价是4万多,开发商在销售过程中存在虚假宣传行为,导致实际户型“货不对板”,原本开发商对外宣传的“三房”、“四房”最后变成了“两房”、“三房”,每个业主损失几十万元。

业主陈女士告诉记者,自己购买该房屋时,销售人员介绍的便是三房,该处可打造成一个多功能用房。而目前情况来看,该处则变成了公共区域,更别说是私人房间。

卓越星源另一个被业主诟病的是质量问题。另一位业主吴鹏说,根据购房合同的约定,今年6月30日该楼盘应该正式向业主交房。但在这一天,负责管理该楼盘物业的深圳市智慧空间物业管理服务有限公司却向业主公示了一份《关于“中环阳光星苑”项目目前因工程质量问题检验未通过的情况说明》,除了告知业主楼盘因质量问题无法按时交楼外,还列出包括“两次柱头压爆裂重大结构问题未经设计方确认和专家认证;地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏破坏结构及消防线路问题;多部电梯基坑及井道漏水问题未彻底解决”等14项问题清单。对于需要整改的责任方,《说明》直指项目的代建方卓越置业集团有限公司和施工单位中天建设集团有限公司。

胡先生向记者表示,当时2017年9月给了定金及首付款,随后和开发商签订了购房合同,但在销售人员的带领下,开发商不给细看购房合同的内容,说是全深圳市统一的商品房买卖合同,都是标准合同,签完了拿去卓越集团盖章后再返回来一份给业主,不让看也不给合同的复印件,只让坐下瞬签秒盖手印。时隔一年,在办理银行贷款时才拿到购房合同。

两大项目方各执一词

而在发现楼盘出现问题后,才发现购房合同中多处与销售现场介绍相违背。

爆发争执推说与自己无关

而就此问题,《华夏时报》记者采访了卓越集团深圳地产公司相关工作人员,其表示,我司作为该项目的代建管理方,在管理项目期间,严格按照委托方及国家相关法律法规进行项目管理,不存在“违规”及“虚假宣传”等问题,且项目于2019年1月完成竣工备案,按合作约定,后期交付由喀斯特公司负责。

2016年2月,世纪星源公告,正式引入卓越集团对该项目进行开发建设。公告显示,卓越集团通过全资子公司卓越信捷,按
2.9484
亿元价格向中环星苑承接项目公司73.71%股权,使卓越信捷在项目的代建管理期内成为项目公司的合作股东,剩余26.29%股权由世纪星源的联营企业持有。自此,卓越集团正式参与该楼盘的开发。

而对于业主提供的前期购房时保留的户型图,户型图中阳台及通风采光井处标注成卧室及多功能用房,卓越集团深圳地产公司相关工作人员表示,户型图并未显示是卓越星源,进而无法确认。

sbf277胜博发,中国证券报记者通过天眼查获得的工商登记信息显示,卓越信捷于2016年3月31日正式入股喀斯特,于2018年5月31日完成完成所持73.71%股权的退股,承接方为深圳市星源城市能源开发有限公司。

楼盘14项质量问题待解决

来源:天眼查

6月28日,卓越星源营销中心展示了《关于“中环阳光星苑”项目目前因工程质量问题检验未通过的情况说明》,其中包括了14项问题清单。

此外,在一封今年6月6日喀斯特公司发给施工总承包方中天建设及卓越集团的催告函中,喀斯特公司指责中天建设阻挠第三方施工人员入场整改,“作为卓越置业集团指定的总承包单位,贵司在无法完成整改义务时,还阻碍其他施工单位完成整改工程义务。”同时,这封催告函还在附件中展示了4张中天建设与第三方施工单位人员发生冲突的照片。

从业主提供的6月30日在现场拍摄的图片,《华夏时报》记者看到,深圳市智慧空间物业管理服务有限公司发给卓越置业集团有限公司、中天建设集团有限公司的工程质量问题查验未通过情况说明。其中详细列出了14项问题清单。其中包括:两次柱头压爆裂重大结构问题未经设计方确认和专家认证;地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏破坏结构及消防线路问题;多部电梯基坑及井道漏水问题未彻底解决;地下室变形缝多处未按图施工,后期处理不符合设计要求;地下室半负一层外围商铺装饰柱多处出现裂缝,目前仍未修复整改;外墙5.0厚干混类聚合物水泥防水层未施工隐患频发;地下室顶板渗、漏水问题仍未解决;外墙淋水各栋渗、漏水问题仍未解决;室外多处回填土不符合设计要求;地下室、裙房墙体擅自采用薄抹灰工艺,设计方不认可;多栋凸窗顶板未按设计要求设置保温板问题;涉及铝合金门壁及不锈钢扶手厚度不符合设计要求未整改;项目结构墙体线条、造型外观效果较差仍未完全整改;入户门损坏变形无法打开等14项问题。

对于卓越星源楼盘目前存在的问题及解决方案,中国证券报记者致电世纪星源董事会秘书罗晓春,罗晓春回复称“该楼盘是卓越集团负责的,与公司没关系”便挂掉了记者电话。随后记者再次致电罗晓春,对方未能接听。

《华夏时报》记者曾于7月15日当天在楼盘内部看到,楼盘地下车库渗水严重,施工工具及作业垃圾遍布。

卓越集团回复中国证券报记者称:“中环阳光星苑项目的开发主体为世纪星源,卓越集团为该项目的代建管理方。根据该项目合作开发协议、项目管理协议以及房屋买卖合同中,书面约定了以下几点:项目开发主体为喀斯特公司;卓越集团负责该项目开发管理工作至项目取得竣工验收备案截止;喀斯特公司负责该项目主体竣工验收后的改造、交付以及后续物业管理工作。目前,我司已经于2019年1月完成竣工验收并移交喀斯特公司管理,我司无管理权限。”

时隔两个多月,记者10月22日再次前往楼盘处发现,地下车库负一、二、三层已经粉刷完毕,但地表还有少许渗水。而负四、负五层却仍旧破烂不堪,还有少数施工工人在施工,渗水严重,墙壁腐蚀严重。尤其是第五层,现场施工工人表示,只有穿雨靴才能下去。

对于中国证券报记者在采访函提及的楼盘质量问题,卓越集团表示,相关质量问题由喀斯特公司负责整改,公司管理项目期间不存在“项目违法搭建”问题,项目于2019年1月完成竣工备案。按合作约定,后期交付由喀斯特公司负责。

同时,小区内配套幼儿园内部装修也未完成,幼儿园大门破损;小区内部几部扶手电梯也处于停运状态。

“偷面积”遭遇严监管

上述卓越集团深圳地产公司相关工作人员对《华夏时报》记者表示,采访函中提及的质量问题,施工方已向政府相关部门回复整改情况并移交开发商,后续整改详情以及是否延期入伙等事项,已超出我司管理范畴。

住建及市场监管部门已介入调查

而《华夏时报》记者致电世纪星源相关工作人员,其表示,该项目是由卓越集团代建,对于目前出现的情况不方便作答,而该事件政府部门也在跟进处理。

据悉,过去一段时间里,“偷面积”一度成为部分开发商的惯用伎俩,有的开发商在满足《建筑面积计算规则》中规定的前提下,通过特殊设计,在办理房屋竣工验收手续之后“突击”加建,增加室内室外空间,让房子的某一部分可以“不计面积”或“计一半面积”。而这些开发商在宣传房屋时,会宣称赠送面积多,可改造空间大。“买一套送半套”、“买房送阳台”、“两房变三房”……“偷面积”的地方,大多都出在公摊上。

而针对业主反映的楼盘质量问题,深圳市住建局相关负责人表示,住建局正在积极促进现场质量问题的整改和解决。将会汇总该项目业主代表提交的资料及现场实际存在的问题,对该项目责任主体立案调查,依法追究相关单位及责任人的违法行为。

对于这种行为,财经评论员严跃进表示,开发商通过违法搭建“偷面积”一方面违背了合同约定,另一方面改变了原本的结构设计,存在质量安全隐患。“偷面积”表面上看起来似乎是开发商“让利”于消费者,但实际上往往已经事先把成本计算进去了,后期一旦违建部分被拆除,“受伤”的往往是消费者。

北京市盈科(深圳)律师事务所律师郑博恩向《华夏时报》记者表示,业主可以收集有关楼书、广告、宣传资料及现场展示和样板房所载文件、图片内容、数据的相关资料,向市场监督管理及住建局反映情况,由相关部门进行沟通处理。协调不成的,业主可以向有管辖权的法院提起诉讼。

目前,深圳加大了对于开发商“偷面积”的打击监管力度。2018年1月,位于福田区的宝能城市公馆79套房源因为存在违法加建的问题而被限制房地产权利登记,不得销售;2018年7月,位于龙华区的金亨利二期开盘时因“天价喝茶费”,开发商违规“送面积”等问题引起关注,此后几次想搭板均被拆除整改。

业主在购房前,一定要去相关的政府网站查询楼盘的信息,同时针对较为重要的承诺性约定一定要纳入购房合同中。切勿盲目轻信销售人员的口头承诺,保留好相关的证据。

对于这种“偷面积”的行为,有评论戏称:“开发商请客,购房者买单”。房子一卖,开发商回款万事大吉,购房者却要面临进退两难的困境。对于卓越星源的业主而言,此时收房,就等于接受了“三房变两房”和质量不达标的损失;选择退房,毕竟已经供楼2年多,损失不小,开发商那里也不一定说退就退。

(文中业主名皆为化名)

面对卓越集团和世纪星源的各执一词,中国证券报记者了解到,卓越星源业主目前已经向住建部门和市场监督部门分别提出了建筑质量不达标及虚假宣传的调查申请,近期相关调查结果有望出炉,本报将继续关注该事件的最新进展。

本文源自中国证券报

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