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原标题:存量贷款换锚,你的房贷利率如何定价!

12月28日,中国人民银行发布公告,将开始进行存量浮动利率贷款定价基准转换。

原标题:突发!央行又放大招!26万亿个人住房贷款利大变革!

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啥意思?就是你的房贷利率参考的基准变了!

突发!央行又放大招!26万亿个人住房贷款利大变革!

2019年12月28号,人民银行发布公告,存量浮动贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR定价规则。

以前,我们说房贷利率的时候,说的都是“基准利率打多少折”或“基准利率上浮多少”;现在,再来说房贷利率的时候,说的就是“LPR利率下浮多少”或“LPR利率上浮多少”。

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咱们国家的购房者在还贷方式上,早在2019年10月,就已经界限分明的分为了两部分:

先来看政策核心内容

重磅!央行突发新政

10月8号以前的:以贷款基准利率为基础的房贷利率

自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

千呼万唤始出来。

10月8号以后的:以LPR为基础的房贷利率。

说到这里,可能很多人会问,课代表能不能解释一下这是什么意思?会影响谁?以后每月房贷到底是升是降?

12月28日,央行针对存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜进行了公告。

一个目的,两种方式,必然是不合理的。

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央行负责人答记者问

“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。”——央行相关负责人

影响谁?

Q

如此一来,合二为一,实施并轨就是大势所趋。

此次政策是针对存量浮动利率贷款,也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么?

存量贷款定价“换锚”,何时换?如何换?对购房者是利好还是利空呢?

通俗来说,就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价(非LPR)的人,需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。

A

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2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

首先明确一个概念,什么是存量贷款?

房贷利率高了还是低了?

Q

存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款

2020年,存量房贷利率跟以前一样

2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?

事实上对于购房者来说,10月8号之后,所签署的购房贷款合同都已经使用了LPR利率定价规定。

央行规定,转换时点利率水平保持不变。中国民生银行首席研究员温彬表示,这意味着2020年个人房贷利率保持不变。

A

对于目前的购房者来说,存量贷款是指2019年10月8日以前,签订的购房贷款合同。

也就是说,在2020年转换的时候,你的房贷利率水平算下来和以前是一样的,没有变化。

一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

比如,这份房贷合同。

那以后呢?房贷利率会不会变?

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会变化。因为LPR利率是会变化的。2019年,个人房贷挂钩的5年期LPR利率下调了5个基点。

Q

签署时间为2019年6月,贷款方式为央行贷款基准利率5年期以上档次,实际贷款利率为5.635%,基准利率上浮15%。

央行规定,房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期,最短为一年。

3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?

就属于需要转换的范围之内。

也就是说,从2021年1月1日开始,房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

A

另外一个就是公积金个人住房贷款,不在此次存量贷款的调整方位之内。

在转换的时候,个人面临两个选择:

自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

毕竟公积金属于另外一个职工福利体系,并不属于银行系统。

第一个是,选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管LPR利率怎么变化,你的房贷利率都不变;

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

它存在的目的和意义,并不是以盈利为主,未来如何调整,还是一个未知数。

第二个是,选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

什么时间转换完成呢?

更重要的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

Q

存量浮动利率贷款定价基准转换,原则上应于2020年8月31日前完成。

于是关键的问题来了。到底选哪个划算呢?

4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?

这是央行第30号文中的具体要求。

听听专家怎么说——

A

有一点需要注意的是,购房贷款转换完成后,并不意味着下个月你的贷款月供就会发生改变。需要到在此后的第一个重定价日,才会发生相应的改变。

诸葛找房副总裁苑承建表示,对于用户来说,固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

重定价日的设定和定价期限,由借贷双方重新商定。

“就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。

02

通常重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华说,现在改为锚定LPR,而LPR从长期看有走低的趋势,所以存量房贷利率也开启了长期下调的通道,有利于降低住房负担,还贷压力有望减轻。

重磅解读

所以2021年1月1日,购房者的还款月供才会发生改变。需要留心那时最新的LPR利率。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说,此次调整主要是调整利率计算方式,即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)。后续利率有下调的空间,按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担,也不必提前还贷。

存量贷款如何转向LPR定价?2019年大部分人都在关注LPR对新购房的影响,但在政策里很多人也问到,存量贷款如何办?

3

如何转换?加点如何确定?

已经买过房的业主,过去的贷款利率如何办?

那究竟存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR?

按照规定,定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

2018年末,我国住户部门贷款余额47.9万亿元,同比增长18.2%,增速较上年回落3.2个百分点。住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%,同比上升2.8个百分点。2018年末,个人住房贷款余额为25.8万亿元,占住户部门债务余额的比例为53.9%。

文件里金融术语太多,不容易理解。

举个例子,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

大约30万亿的存量房贷,在过去都是按照基准利率定价,从2020年3月开始将按照LPR定价。

通俗的解释就是:

如果你选择固定利率,那么以后你的房贷利率会是5.39%。

知名财经评论员刘晓博解读

2020年8月底之前转换完成的客户——贷款基准利率+浮动系数=LPR+加点系数。

如果你选择““LPR+加点””利率,借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其实不变。

1、存量房贷,在2020年利率水平保持不变。

比如原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×=5.39%。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了,那么你的月供也会减少。

什么是“存量房贷”?就是没有按照LPR来定价的房贷。央行是在2019年8月17日宣布的贷款利率改革,10月8日之后的房贷,基本上都是按照LPR利率定价的。2019年10月8日之前发放的住房商业贷款,都是存量房贷。当然,10月8日之后,也有少量没有按照LPR利率定价的房贷,也算是存量房贷。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

转换开始后,我应该干嘛?

文件明确——

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点。

1、转换开始后,要注意办房贷的银行的官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等,在接到通知后,选择最简便的方式,变更原个人房贷的合同条款。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日,执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%。

2、要注意时间:2020年3月-8月之间,原则上应于2020年8月31日前完成。个人在此时间段内完成变更即可。

知名财经评论员刘晓博表示:这段话有两个含义。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

第一,“商业性个人住房贷款”之外的,可以浮动利率的贷款,其“加点”双方协商。所谓“加点”,就是在LPR利率上“上浮”的点数。这类房贷,客户有谈判权。
第二,“商业性个人住房贷款”因为涉及楼市调控政策,而且客户量巨大,所以央行“一刀切”了。加点数,就是你之前享受的利率和2019年12月20日公布的5年期LPR利率的差值。

整个2020年贷款利率是保持不变的。

说白了,就是2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变!你2019年是什么利率,2020年还是这样!

看到这里,相信还是有很多粉丝表示,数学是体育老师教的,看不明白。

“之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这句话的意思是说,从2021年开始,你的房贷利率就可能出现变化了,变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。

笔者整理了一份简易对照版图表。大家按图索引即可。

也就是说,2020年的这次利率重新定价,你的实际贷款利率不变。但银行会告诉一个“加点”数,替代之前的上浮比例。到了2021年,如果LPR降息了,那么你的房贷利率也会降息,因为“加点”的数值被固定了!

解释一下:

至于10月8日后签署的,已经按照LPR定价的房贷,你的问题在合同里早就明确了,可以不用关心今天的事情。

1、左侧为存量房贷利率,以及对应的银行浮动系数。

2、商业房贷“重新定价”最短周期为1年。

分别从3.43%—6.37%,大家可以一一对应,找到自己当年的房贷利率。

商业房贷为什么要给出“重新定价”的选项?因为贷款期太长了,而国家也要通过降息、加息来影响存量房贷,以实现宏观调控。

2、第四列4.8%,是目前2019年12月20日公布的LPR基准。

以前的玩法是:每年的1月1日,根据前一年最后一次利率变动结果,来重新确定未来一年的房贷利率。现在未必是1月1日了,看各个银行和你贷款时间,会有差异。央行还明确——“金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年”。

3、第五列,不同上浮系数所对应的LPR加点系数。

也就是说,房贷利率只能1年1变,不能半年或者每月变化。

4、存量贷款转换后,所对应的LPR贷款利率,通过LPR+加点得到。

3、商业房贷可以选择固定利率,但不建议你选!

在整个2020年度,保持利率的稳定性,转换前后的房贷利率是相同的。

央行今天的公告说——“如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。”

5、上浮系数和加点系数都是不能更改的,这是最为重要的地方。

也就是说,央行给了一个新选择:你可以选择保持房贷利率不变,维持30年!

那么最为关键的地方来了。

4、什么时候开始?

到了2021年,我的房贷利率究竟是多少呢?

央行公告——

有了这张图表,答案就很简单了。

自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

将第四列红色的LPR利率,换成2020年12月20日的最新LPR利率即可。

也就是说,这项工作明年3月1日才开始。所以,存量房贷1月1日重新定价的惯例其实被打破了。央行公告也明确了,“加点数值在合同剩余期限内固定不变”,这相当于上浮或者打折的幅度不变。

还以展示的的房贷合同利率为例。

“定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换”,这是说从原来“基准利率”转换为LPR之后,不能再转换回去。事实上,“银行存贷款基准利率”这个老的坐标系将逐步被废弃了!

2020年转换前的房贷利率为5.635%,上浮系数为15%。

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2020年8月转换后的房贷利率不变,也应该为5.635%,所对应的加点系数为0.835%。

对市场影响几何

假如2020年12月20日LPR利率为4.7%,那么2021年1月的实际房贷利率就是4.7%+0.835%=5.535%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进——

其余不同上浮系数的房贷利率,根据上边的图表,自己硬套进去,算一下就行了。

此次的调整对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平,这是近期商业银行网点需要积极宣传的内容。

不过我预测,大概率,2021年的月供多少要减少一些,毕竟二师兄的身价有缩水的趋势。

严跃进分析称,此次政策明确,因为LPR基础利率每个月都会发布,那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问,给出了明确答复,即可以约定一直不变,也可以约定一年一次,但绝对不会出现每个月调整一次。

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中原地产首席分析师张大伟——

到底是原有的,以贷款基准利率为基础的房贷利率好呢?还是以LPR为基础的房贷利率好呢?

首先:政策转变周期不会变,因为政策要求了,2020年的执行利率与2019年相同。也就是说,在2020年,你的执行房贷利率不会变好,只是从过去的锚点是基准,改变成为了LPR,计算后的结果与2019年12月一样。

事实上,你根本没的选。转换是强制执行的,个人只有服从的权利。

其次:短期看,有利于存量贷款的购房者,相当于降息,因为LPR短期降低是趋势,特别是在2020年,降息是趋势。

不过个人认为,LPR比基准利率更灵活,更多变,更符合市场需要。

12月20日,利率没有变化,11月20日5年期的LPR历史首次降低,如果把这视同基准利率,可以说这是4年来,房贷基准利率的首次降息!

目前实行的4.9%的贷款基准利率,可是2015年10月最后一次调整,截止到现在已经4年多的时间了,真的是稳如泰山。

第三:降息周期已经打开:

而改革后的LPR,更现实,尤其是当前经济压力大,央行放水节奏越来越快,下行趋势越加明显。

目前,LPR已经成为新发放贷款的定价基准。

从大趋势来看,改盯住LPR,月供成本会有减轻。

对于房地产市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

比如贷款100万,30年期限,LPR从4.8%降到4.7%,每月月供能少5.60元呢!金额不多,也是实打实的优惠啊。

2019年11月5年期的LPR下调,对于购房者而已,只是开始,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。

最后,央行公告里说,调整房贷利率时,可以改为固定利率,以后永远不变。

这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。

笔者的建议是不要这样,全球目前利率下行趋势明显,欧美等国家甚至长期0利率,所以,长期看,每年浮动一次对购房者更有利!

第四:如何计算:

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10月8日之后的购房者已经执行LPR定价的不会变了!

新的利率制度出来了,肯定还是会有人骂娘。

过去5年前贷款基准利率是4.9,大部分购房者都是85%折执行的。

以前也银行的上浮系数,终身不变,上浮30%就一直上浮。现在改革了,上浮系数变成了LPR加点系数,也是终身制,生生比别人多掏几十万。

简单来说,对于2011年前的存量贷款购房者基本都是LPR减去137个基点,而之后2011-2017年的大部分购房者是将去63个基点。

看看以前有什么偷天换日的手段吗?

当然,最近2年的购房者很可能是要+基点。短期看,这一政策转变对于购房者基本没有影响。将来没有基准利率。

1、商贷转公积金贷款

第五:房地产市场政策也开始出现微调

前边说了,公积金目前不受银行系统管理。利率较低并且长期稳定。商贷转公积金贷款是一条非常有诱惑力的政策。

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期刺激房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。

目前部分省市地方的公积金政策,支持商业贷款转公积金贷款,如此一来,金融成本将会大大降低。

LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

比如河南省直公积金系统,就允许最高做到80万的公积金贷款。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。

满足相关条件后,就可以将商业贷款转为公积金贷款,共计减少利息支出几十万元。

但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

所以说,尽早咨询本地的公积金中心,是否有这方面的相关政策,努力满足所需的条件,尽快转成公积金贷款。

整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流

2、住房商贷转按揭

第三:目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

通常指利率下降打折时期,通过银行审核后,将原本较高的房贷,转换为当前较低贷款利率的做法。

第六:2019年楼市销售额有望超过16万亿!

在2014年的时候,部分城市的商业银行就提供这种金融服务。

2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局!年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

其实也是在一种变相的银行业的竞争,毕竟当时市场不景气,房贷都是打七折的神存在。

第⑦:后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

不过可惜的是,在今年央行的公告中,已经明确禁止银行提供“转按揭”的金融服务。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

这调降低月供的路子也被堵死了。

从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

但目前的银行业竞争也是相当激烈的,未来几十年的金融政策谁都不好说。

第⑧:整体看,房地产调控政策避免房贷过量,引导资金进入实体经济!

或许过几年银行政策放开,类似“转按揭”政策再次解禁,也不是不可能。

从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。

3、无奈的办法

第⑨:LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。

安心工作,认真搬砖,努力挣钱,才是最终的解决办法!

对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。

利率的转换是大势所趋,是政策利率向市场利率转变的必经之旅。

第10:整体看,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

未来LPR之路究竟如何走,谁也无法断言,只有拭目以待!

房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低,当然已经可以看看房了。准备迎接降准!

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商业性个人住房贷款有两种选择

定价基准挂钩LPR的:

LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

定价基准转换为固定利率的:

商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,也就是改革前后利率不变。

值得关注的是,无论哪种选择,第一次调整的时候,也就是转换的第一年,实际算出来的利率是不会变的,购房者不必担心月供额的变动。

民生银行首席研究员温彬分析称,对存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变,有利于稳定市场预期,保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。

央行负责人称,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

截止2018年末,我国个人住房贷款余额为25.75万亿元,占金融机构各项贷款余额的18.89%,且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点。

温彬认为,此次存量个人住房贷款利率“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。

严跃进也表示,考虑到商业银行网点后续咨询的情况会增多,建议商业银行网点积极做好案例宣传和解读,通过一些最新的媒体报道等让购房者或老百姓能够主动去理解此次改革的内容,也能够减轻银行网点的工作量。建议后续给民众宣传讲解时需要注意三点内容。

第一、明确后续利率有下调的空间,让按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担,也不必提前还贷。

第二、强调只是计算方式转变,不存在月供增大的可能,建议服从商业银行网点的相关调整建议。

第三、注意宣传“央行基准利率”和“LPR基础利率”的区别,即央行基准利率好多年才会调整,而LPR基础利率是每个月调整一次。当然购房者的贷款不会每个月调整的,可1年调整一次,也可30年保持不变。

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其他存量贷款定价基准如何转换?

其他存量贷款定价基准亦有挂钩LPR和固定利率两种选择。

转换为LPR,则加点数值由借贷双方协商确定,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日。

如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定。

约束性远小于商业性个人住房贷款。

央行负责人表示,除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

温彬分析称,此次公告是进一步深化利率市场化改革的充分体现,有利于加大对经济薄弱环节和重点领域的金融支持力度,着力缓解存量民营和小微企业融资贵问题。

今年8月17日,央行发布改革完善LPR形成机制公告。央行负责人也表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,此次公告是为推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

来源:企鹅淘房综合自大伟看楼市、刘晓博说财经、21世纪经济报道等

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