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对房地产市场来说,唯一不会缺席的是理性。2019年上半年,房企经历了过山车般的狂欢与静默。在融资热潮不减、全国50个大城市合计卖地2.15万亿元后,扑灭市场躁动火焰的严监管随之而来。

开发商要面临更加严峻的融资环境了。

本报记者 吴静 卢志坤

7月12日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企外债发行融资渠道被进一步收紧。

7月12日,国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》;房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况;房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。

2019年,房地产企业的融资环境先扬后抑,全年融资规模同比小幅增加。受整体环境影响,绝大多数企业的融资成本多有上升。

不仅限于此,5月份以来,房地产信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。在以稳为准、防控金融风险主基调下,此轮调控直指房地产融资端,多维度收紧开发商“钱袋子”,避免过多资金流入房地产市场。

有TOP10的房企投资部门人士对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,“房企融资环境持续收紧,融资成本也在不断走高,对于负债率偏高的开发商来说,融资的收紧受影响的并不是现金流,而是考验房企对于拿地的预期和判断。融资收紧了,开发商融资的渠道越来越少,在这样强烈的调控下,资金来源也受到严格的监管,开发商没有钱就不会疯狂拿地,前段时间土地市场太热了。”

2019年初时,融资环境延续2018年底的短暂宽松态势,但随着4月份部分城市土地市场出现过热现象,房企融资再度收紧,5月份银保监会发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,随后信托贷款、开发贷以及海外债等渠道亦被限制。

但对于仍在集中偿债期的房企来说,涉房融资全面收紧无异于大考。尤其是自身流动性欠佳、销售和融资端全面承压的房企,在不可控因素作用下,下半年降价出货以稳定现金流将是大概率事件。

Wind数据显示,未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元,其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元,2021年债务规模达到7155.06亿元。

融资端收紧给房企带来了不同程度的流动性压力,为加速资金回笼,开发商纷纷“以价换量”,甚至不少龙头房企也加入打折促销行列。资金压力之下,行业洗牌加速,不少三四线城市中小开发商纷纷破产。

融资监管组合拳

华泰证券房地产首席分析师陈慎在11日克而瑞研究中心举办的2019年二季度地产金融形势发布会上表示,2019年下半年预计行业境内债到期量为2517亿元,自2018年第四季度以来房企加速发债。房地产融资管控的收紧,从短期看意在控制房企拿地的预期,从中期看则意在平稳风险。陈慎认为,房企将继续调整去杠杆的节奏,行业的投资增速将降温。

多位业内人士预计,近阶段房企融资将会继续保持低位运行,2020
年房地产行业债务到期量将进一步提升,但预计融资管控力度继续变严的可能性不大。

狂欢总是短暂的,上半年拿地高潮过后,年内最严融资监管如期而至。房地产项目增量过大的信托公司被约谈、发改委约束房企海外发债……一系列监管组合拳下,房企融资渠道被全面收紧。习惯“左手融资,右手拿地”的房企正步入新一轮降温与阵痛期。

“借新债还旧债”一直以来都是房企惯用的融资方式,多数开发商在境内融资环境收紧之后,继而转向了海外发债。

融资收紧

据发改委7月12日《通知》要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。同时,房企制订发行外债总体计划,要统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素;灵活运用金融产品,优化债务结构,防控外债风险。

平安证券报告数据显示,在海外债成本更高、美元整体升值的背景下,在2019年前5个月,房企在海外发债的金额达到2331亿元,同比增长17.4%。2019年下半年,内房企海外发债到期602亿元。

纵观2019年房企融资,前松后紧明显。自2018年年底至2019年初,房企融资窗口渐开,融资金额持续高位运行,不少房企抓住时机密集发债。

海外发债被“阻击”,缘于房企迫于国内融资环境收紧,不惜高成本发力海外。Wind统计显示,2019年以来,房企计划发行海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高,且已接近2017年全年规模。

“融资渠道继续收紧其实是在意料之中的事情。”一位从事金融行业的人士对澎湃新闻表示,“至少从目前来看,未来开发商的融资渠道只会越来越紧,对于还在继续加杠杆的开发商来说,会面临着强大的资金压力。5月份银保监会23号文(编者注:23号文即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发2019]23号文》)曾明确表示,要严查资金违规流入楼市,6月份,银保监会主席郭树清公开指出,部分房地产过度金融化,融资政策端存在收紧趋势。融资环境收紧意味着未来开发商在拿地投资方面需要更加谨慎,拿地的力度会减弱。”

同策研究院2019年4月份发布的研报显示,40家典型上市房企在3月共完成融资总额1024.2亿元。这是自2017年11月融资达到1246.18亿元以来,房企单月融资规模首次突破1000亿元大关。

在中原地产首席分析师张大伟看来,未来房企海外的大额度融资将会明显收紧,房企抢地现象也将明显减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将比较大。

据同策研究院监测的数据显示,TOP20上市房企在6月份拿地的金额和面积集中度明显下降。从成交金额来看,TOP20上市房企在6月份的土地成交金额微1952.96亿元,环比下降13.4%,同比下降26.06%。

融资端的宽松很快传导到土地市场。据不完全统计,2019年一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗,其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价,一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”。

不仅如此,市场消息称,目前个别房企在境内发债也受到限制,仅允许借新还旧以避免流动性危机。其中,有5家房企已被明确严禁新增发行债券,但允许借新还旧;还有15家房企,则被警示发债风险,要求控制额度。

在土地市场迎来小阳春的同时,更严的调控政策也随之而来。

实际上,此轮地产融资全面收紧,自5月17日开始。当天,银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(下称“23号文”),明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

4月18日,银保监会在其官网发文称,要“继续遏制房地产泡沫化”。

银保监会出手调控背后,是房企密集融资、在土地市场频掀高潮。中原地产数据显示,上半年土地出让规模持续高位运行,全国50个大城市合计卖地2.15万亿元,同比增长15.9%。分季度看,一季度整体低迷,二季度全面复苏。

4月19日,“房住不炒”重返中央政治局会议议题。当天,住建部会同国务院发展研究中心对2019年一季度房地产市场运行情况开展专题调研,对期内房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

土拍活跃引发房价上涨预期,增加市场不稳定因素,与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符,与防范化解重大风险的要求不符。因此,在部分城市调控土地出让环节之余,房企拿地资金源头再被收紧。

“2019年二季度以来,部分城市房价与地价均出现反弹,土地市场出现‘小阳春’现象,地王现象再次频出,市场预期有所变化,企业杠杆有所加大,”中指研究院常务副院长黄瑜表示,“调控是为了稳定市场预期,降低行业整体杠杆水平,对融资端进行严控。政策调控所要达到的目的就是稳定企业杠杆,降低传导性金融风险,保持房地产市场稳健发展。”

上半年充当房企拿地后盾的地产信托首被阻击。23号文作用下,信托贷款余额在经历3、4月份的短暂反弹后,于5月份明显回落。紧接着,市场消息称一些拿地激进、制造地王的企业已被纳入监管,地王企业的债券与ABS被暂停发行。

“主要就是为了控制开发商手上的流动性,因为手上的现金流多了就自然会去追逐土地。”一家TOP房企资金管理相关人士向《中国经营报》记者说道。

行至7月初,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

随着4月份中央再次重提“房住不炒”,房企融资规模随之下降。同策研究院发布于5月9日的研报显示,4月40家典型房企完成融资753.62亿元,环比下跌26.42%。

用益信托最新数据显示,截至6月30日,68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。

“因为下半年采用的货币政策是比较宽松的,但房地产是中国的货币蓄水池。如果不压住这些房企融资的话,它们会把所有养分都吸光了,没有多余的资源去支持实体经济。”协纵策略管理集团前创始人黄立冲解释道。

第一财经获悉,某信托公司收到窗口指导的要求是:房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模;已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;符合“432”通道类业务全部暂停;地产公司并购类全部暂停;未来公司每月老项目结束所释放出来的规模,优先供公司战略客户使用。

政策收紧的态势延续到5月。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,强调不得向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债券认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

除此之外,市场消息显示,监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

8月上旬,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查北上广深等32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

房企压力骤升

除此之外,在“非标”融资渠道上亦呈收紧态势。2019年7月6日,银保监会发布消息,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。“监管部门对房地产信托的收紧,与2019年上半年以来,土地市场上地王频现、房地产信托势头太猛密切相关。”一位业内人士说道。

对于面临偿债高峰期的房企来说,资金面的收紧无异于“雪上加霜”。

据用益信托数据统计,2019年1~6月份,新增房地产信托募资规模接近3800亿元,占集合信托成立规模的39%。自2018年6月份开始,房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。

Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元,偿还规模同比增加28.88%。海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比增加30.91%。

而在约谈警示发出的当月,房地产信托规模骤降。用益信托数据显示,7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元,环比减少20.22%。其中,房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。

目前,房企常见融资模式分别是:私募基金、信托、开发贷,可有效帮助房企拿地建设,降低自有资金的占用情况。但融资环境趋紧后,上述几种融资模式受到极大影响。另一边,销售回笼是房企优质、风险低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力。

因银行、信托等渠道收紧,2019年上半年不少房企转而通过发债来获取资金。Wind数据显示,2019年房企国内债券上半年发行规模为3538亿元,同比增长30.8%;房企海外债规模近389亿美元,同比增长15%,已经达到了2018年全年的74%。

但据统计局数据,1~6月份,全国商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点;商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。销售压力下,再次拉紧房企紧绷的资金链。

但在7月份时,发债渠道亦面临收紧趋势。根据国家发改委7月12日发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,同时还对境外发债提出多项严格要求。

然而具体到单个企业,生存处境的分化异常显著。7月15日,中海地产以79.4亿元收得北京市丰台区造甲村地块,溢价率18.79%,楼面价6.6万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块,也是北京年内总价新高。

从数据上看,进入8月份以来,房企国内发行信用债规模188.8亿元,同比下滑7.28%。除此之外,2019年上半年一度掀起高潮的海外债也开始出现“冷却”,8月份仅有3家房企计划发行海外债,计划发行规模11亿美元。

之所以能高调发力土地市场,在于中海较同行显著的融资优势。7月8日,中海首次在香港设立境外中期票据计划,其中10年期美元债以3.45%的券票息,创造债券发行利息成本最低纪录,这也是中海历史上10年期债券的最低利率。

据Wind统计,下半年房企境内外债券、信托发行金额均明显下行,11月境内债、海外债、信托融资445亿元、460亿元、557亿元,较年内高点分别下降
50.1%、40.9%、48.5%。

而另一边,泰禾集团(000732.SZ)7月12日公告称,境外全资子公司已完成4亿美元债券发行。其中高达15%的票面年息,再次刷新行业认知。惠誉此前表示,泰禾海外债评级的主要制约因素在于财务支出庞大且流动性吃紧。

7月底的中央政治局会议再次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

从去年开始,一些上市房企相继传出资金链紧绷,更有一些中小房企则直接出现债务违约。而实际上,在融资环境趋紧时,泰禾此类流动性欠佳的房企不确定因素更多。

“从企业拿地情况来看,下半年房企谨慎了很多。从投资的利润率角度来看,二季度时好多企业降了3%~5%,但是到了四季度,很多品牌开发商对净利润的要求都达到了10%~12%,甚至更高。”同策研究院总监张宏伟表示。

毫无疑问的是,生存承压,下半年房企投资拿地会趋向谨慎。华泰证券分析称,融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限,更多影响在于未来再投入的预期,拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落,土地市场热度降温。

Wind统计,11月百城土地成交溢价率仅7.3%,处年内较低水平,土地流拍率升至31%,整体成交面积同比降15%。

不过,不同企业所面临的情况不尽相同。“对于我们来讲,年初和年末资金成本没有太大变化,尤其是12月份,融资有所松动的情况下,我们较年初还有所降低。比如银行开发贷,年初我们是基准上浮10bp,年末提款成本较年初降低30bp。”上述TOP10房企资金管理相关人士说道。

据他解释,“融资收紧对于头部房企来讲压力不是很大,相反能成为一个很好的契机,因为很多中小房企承受不住资金压力,对于大型房企来讲就有很多好的收并购机会,下半年我们也在市场中寻找这样的机会。”

行业加速洗牌

借债成本升高,融资渠道收紧,房企资金承压,为加速资金回笼,从下半年开始,开发商纷纷选择“以价换量”策略,加快房屋销售速度。Wind数据显示,2019年1~10
月房企定金及预收款增速升至 9.4%。

“从销售角度来看,房企普遍性地加大销售力度,甚至下半年开始出现各种各样的折扣,尽管在不同城市、不同项目折扣力度不同,但总之都是为了尽快回款,以确保现金流顺畅。”张宏伟说道。

比如中国恒大、万科、碧桂园、保利地产等头部房企2019年在一些城市推出了降价促销措施,这些房企9月的销售单价环比或同比均有下降。“连我们也没能抵挡住降价潮,最终还是选择降价了。”一位TOP20国企背景的地产商内部人士说道。另外,融创中国、中国恒大、时代中国控股、绿地控股等房企还纷纷开启了“全员营销”的战略,通过给员工设定考核指标、推出员工折扣等方式,向员工施加压力。

融资趋紧现状下,2019年房企洗牌加速。房地产研究机构克而瑞11月底发布的研报显示,2019年以来,房地产企业共459家破产,数量超过2018年全年,多为三四线城市中小开发商。但2019年以来,部分曾经规模较大的企业,比如银亿股份、新光集团等,也加入破产名单。

据了解,房企破产数量明显增加始于2018年下半年。2018年上半年破产企业为177家,到下半年大幅增加至281家,2019年上半年为238家,2019年下半年以来也已有221家。

随着2019年12月份融资环境相对宽松,房企美元融资的数量刷新历史纪录。中原地产研究中心统计数据显示,进入12月,在11月单月超过50亿美元的融资基础上,房企继续密集发布融资计划,已有10家以上房企发布了超过20亿美元的融资计划。

据中指研究院统计,2019年1~11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较2018年全年增长21.8%;海外债券融资成本为8.33%,较2018年同期上升0.94个百分点。

“美元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源。美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。”中原地产首席分析师张大伟分析道。

“一般12月份、1月份的流动性还是不错的,是一个很好的时点。我们可能会进行多种融资方式搭配,1月份是房企重点的融资窗口期,不管是银行的贷款,还是在债券市场的发债,都是一个比较好的时间。”上述TOP10房企资金管理相关人士说道。

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